Airbnb et impôts : ce qu’un propriétaire doit savoir en 2025

Illustration sur la fiscalité Airbnb en 2025 montrant un propriétaire déclarant ses revenus locatifs et les nouvelles règles d’imposition en France.

Louer un bien sur Airbnb peut être une source de revenus intéressante, mais en 2025 les règles fiscales changent profondément. Les seuils du régime micro BIC ont été abaissés, les abattements réduits et la transmission automatique des revenus par les plateformes est désormais obligatoire. Ce guide complet fait le point sur tout ce qu’un propriétaire doit savoir avant de louer en courte durée à Nice ou ailleurs.

Nouveauté 2025 : réforme du régime micro BIC

Depuis le 1er janvier 2025, la fiscalité des locations meublées touristiques a été revue en profondeur par la loi Le Meur. L’objectif du gouvernement est d’aligner davantage la fiscalité des locations Airbnb sur celle de la location classique.

Voici les nouvelles règles applicables aux revenus 2025 (déclarés en 2026) :

Type de location Plafond micro BIC Abattement fiscal
Meublé de tourisme non classé 15 000 € 30 %
Meublé de tourisme classé ou chambre d’hôtes 77 700 € 50 %
Location meublée classique (longue durée) 77 700 € 50 %

Ces changements mettent fin à l’ancien abattement de 71 % pour les meublés classés et 50 % pour les non classés. Désormais, seule la location classée garde un seuil élevé et un abattement moyen, tandis que les locations non classées sont lourdement pénalisées.

Déclaration des revenus Airbnb : comment faire en 2025

Les plateformes comme Airbnb, Booking ou Abritel transmettent désormais automatiquement le montant de vos recettes à l’administration fiscale. Cependant, le propriétaire reste responsable de la vérification et de la validation de ces montants dans sa déclaration annuelle.

Procédure :

  1. Connectez-vous à votre espace sur impots.gouv.fr.

  2. Ouvrez la rubrique “Revenus industriels et commerciaux”.

  3. Vérifiez les revenus préremplis par la plateforme.

  4. Corrigez ou complétez si nécessaire, notamment en cas de plusieurs logements ou de revenus encaissés hors plateforme.

Régimes d’imposition possibles

1. Micro BIC
Applicable si vos recettes ne dépassent pas le plafond indiqué plus haut.
L’administration applique automatiquement un abattement forfaitaire (30 % ou 50 % selon le cas). Vous êtes imposé sur le montant restant. Ce régime est simple, mais souvent moins avantageux depuis 2025.

2. Régime réel simplifié
Obligatoire si vous dépassez les seuils du micro BIC, ou sur option.
Vous pouvez déduire vos charges réelles : intérêts d’emprunt, frais de gestion, entretien, amortissement du bien, etc. Ce régime est plus complexe mais permet souvent de réduire fortement l’impôt.

Cotisations sociales et prélèvements

  • Moins de 23 000 € de revenus par an : revenus considérés comme non professionnels. Soumis aux prélèvements sociaux (17,2 %).

  • Plus de 23 000 € par an et activité principale : statut de loueur en meublé professionnel (LMP) avec affiliation obligatoire au régime des indépendants.

Taxe de séjour à Nice et dans la Métropole NCA

La taxe de séjour est due pour chaque nuitée louée.

  • Si vous passez par Airbnb ou une autre plateforme, elle est collectée et reversée automatiquement.

  • Vous devez toutefois déclarer vos nuitées sur le Portail Taxe de Séjour de la Métropole Nice Côte d’Azur, même si le montant à payer est nul.

Exemple concret

Vous louez un appartement à Nice via Airbnb pour 12 000 € en 2025.

  • Votre logement n’est pas classé.

  • Vous relevez du micro BIC car vos recettes sont inférieures à 15 000 €.

  • Abattement de 30 % appliqué : imposition sur 8 400 €.

Si vos recettes atteignent 20 000 €, vous dépassez le seuil de 15 000 € et basculez automatiquement vers le régime réel.

structure.

Location Airbnb via une société

Certains propriétaires choisissent de créer une société (SCI, SARL, SAS) pour gérer leurs locations Airbnb. Cette option peut simplifier la gestion de plusieurs biens ou optimiser la fiscalité, mais elle implique une imposition à l’impôt sur les sociétés (IS) et des obligations comptables plus strictes. Pour un propriétaire débutant, il est en général préférable de rester en location meublée non professionnelle (LMNP) avant d’envisager la création d’une structure.

Comment optimiser la fiscalité de votre location Airbnb

  1. Faire classer son logement en meublé de tourisme
    Cela relève le plafond à 77 700 € et augmente l’abattement à 50 %.

  2. Étudier le régime réel
    Si vous avez des charges importantes (frais d’agence, entretien, crédit), il devient souvent plus intéressant que le micro BIC.

  3. Conserver toutes les factures
    Les justificatifs sont indispensables en cas de contrôle fiscal.

  4. Vérifier les obligations locales à Nice
    Numéro d’enregistrement, autorisation de changement d’usage et télédéclaration sur le portail taxe de séjour sont obligatoires. Trouvez notre article sur la réglementation à Nice ici.

Questions fréquentes

Les revenus Airbnb sont-ils imposés automatiquement ?
Oui, mais vous devez les vérifier avant validation.

Dois-je déclarer la taxe de séjour si Airbnb la collecte ?
Oui, la télédéclaration reste obligatoire, même si le montant à payer est nul.

Quel régime fiscal choisir ?
Le micro BIC est simple mais moins avantageux depuis la réforme. Le régime réel devient souvent plus intéressant dès que vous avez des charges supérieures à 30 ou 50 %.

En résumé

  • En 2025, le micro BIC devient beaucoup moins favorable pour les meublés touristiques non classés.

  • Le plafond de 15 000 € et l’abattement de 30 % réduisent fortement l’avantage fiscal.

  • Faire classer son logement ou passer au régime réel devient souvent la meilleure solution.

  • Les obligations locales (taxe de séjour, enregistrement, changement d’usage) restent inchangées à Nice.

Louer en toute conformité à Nice

La fiscalité, la réglementation et les démarches locales peuvent sembler complexes, surtout avec les nouvelles règles de 2025. Une gestion claire et conforme protège vos revenus et votre tranquillité.

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